房屋成本组成分析

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对于房屋成本普通老百姓一直不知道到底要花多少钱，网上很多数据都是带节奏的，今天给大家普及一下房屋成本组成。以下数据都以建造规范及品质最高的北京为例，其它城市因为政策和品质原因确实会低于北京但是也相差不是很大。假设一个项目土地成本一平米3万，售价卖5万为例，第一大项就是土地成本3万但是这个不算完开发商还得交一个百分之3契税，还得拿出百分之1地上面积建配套用房，所以最终土地成本是31200元，第二是纯建楼成本在北京卖5万左右普通高层毛坯房，大约这部分成本是4800元，如果是洋房别墅会更贵，如果不幸中标了北京新标准高品质住房，这部分成本还得追加1500元。第三贷款利息，第一二项开发商至少百分之70都是贷款，贷款周期最快也得1年半。利率央企能做到百分之4.5，民企8是起步值，爆雷的恒x，能到13以上，咱们就按照百分之6算，贷款利息约2200元，以上1到3成本叫开发成本总计38200元。第四项目是管销财费用大约是销售额的百分之5，也就是2500元，第五项是增值税大约3000元，第六项是土地增值税，算法是售价减去1.2倍开发成本再减去增值税，按照最低百分之30记取，此部分是350元，以上总计成本44000元，开发商毛利6000元，这6000元再交最后一笔百分之25所得税，1500元，最后开发商净利润4500元，利润率百分之9，高于制造业。但是如果售价和地价价差未到1.5万以上基本就要亏本了，就算有2万的空间，如果销售速度慢点，融资成本变高，房价下跌，等待开发商就是爆雷。

tekkenfan

非业内了解这些没用，融资不一定是开发贷，土增税是超率累计，几个大税种都是先预征后期才会清算，有时间成本问题……老百姓买房子除了价格，最重要的是查项目背景，以及地段户型判断

286jojo

现在水贴的质量这么高了吗？？？？

ryu-hyde

所以大学生必须毕业5年后年入百万？

raumei

厉害啊 看看      

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ryu-hyde 发表于 2021-12-1 10:59
所以大学生必须毕业5年后年入百万？

毕业5年年入百万也不是不可能，基本都是一毕业就进互联网大厂或者顶级投行，然后工作又比较出色的能达到这个数字。

别墅哥

水贴也内卷得厉害

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像佬大学习

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这还只是明面上的 理论数据 还有包括回迁 安置 配套这些需要拉锯 加上指导价一卡 实际利润是要低一些 某湖 有的刚改盘利润就是5左右 有的还低比如那些个手续卡来卡去的  一拖战线较长 持悲观态度 属于上了贼船 不弄也不行了 但是这些吧老百姓是不会考虑的 也没必要考虑 只不过这些都是客观存在的 这也就是为啥近年来合作开发的项目越来越多 其实都在降低风险 换句话说有些动作早就开始操作了 集中拿地只是个表相 谁是地主 谁是长工一目了然

bigboss62244

有些拆迁地区，需要在建好回迁房以后，才允许销售商品房，这也是成本，纯建筑成本其实非常低，贵的是下面那块只有70年的地。